Chi phí thi công nội thất quán cà phê tại TP.HCM (2025): Cẩm nang lập brief – hỏi giá – so sánh thầu

Tóm tắt nhanh: Bài viết tổng hợp từ thực tế thị trường TP.HCM dành cho chủ quán diện tích phổ biến 30–120m². Mỗi trường hợp có 2 cấu hình vật liệu – ngân sách thấp (tiết kiệm nhưng đúng kỹ thuật) và tầm trung (hoàn thiện tốt, vận hành ổn định). Các con số dưới đây là ước tính tham khảo, có thể thay đổi theo hiện trạng, concept, hệ MEP và quy định tòa nhà.

---

1) Những thông tin phải chốt trước khi báo giá

• Tình trạng mặt bằng: thô hay đã có sẵn (điện–nước–trần–sàn)? Có cần tháo dỡ?

• Kỹ thuật hiện trạng: diện tích sử dụng, cao độ trần, tường (ẩm mốc/nứt), sàn có cần chống thấm/điều chỉnh cốt?

• Quy định BQL: thi công ban đêm, giới hạn tiếng ồn, giờ bốc xếp, thang hàng.

Mẹo: Với toà nhà thương mại, hãy xin trước layout hiện trạng/as-built và quy chuẩn fit-out để tránh phát sinh do làm lại.

---

2) Công năng & layout (yếu tố “kéo ngân sách” mạnh nhất)

• Sức chứa: số chỗ ngồi mục tiêu, mật độ bàn ghế, lối đi (xe đẩy/ADA), khu chờ take-away.

• Quầy bar: 1–2 chậu rửa, rửa ly riêng, khu cold brew/hand-drip.

• Phụ trợ: WC khách, kho khô/ướt, khu rửa, khu rác, line giao – nhận.

---

3) Hệ MEP: khoản dễ “đội chi phí” nếu làm sai

• Điện: tổng công suất (máy pha–xay, tủ mát/đông, lò), tủ điện, ổ cắm đúng tải, chống giật.

• Chiếu sáng: độ rọi (lux), track/điểm/trang trí, driver, dimmer.

• Cấp/thoát nước: cấp nước bar, thoát sàn, bẫy mùi, dốc sàn, chống thấm khu ướt.

• Điều hoà–thông gió: số HP, fresh air, hút mùi/nhiệt, ống gió & tiêu âm.

• PCCC (khi yêu cầu): sprinkler, bình chữa cháy, đèn exit.

• Âm thanh–CCTV–Wi-Fi–POS: đi dây âm tường, loa, tủ mạng.

Checklist MEP nhanh: công suất máy pha & điều hoà có line riêng – sàn bar có thoát sàn + chống thấm – mùi & nhiệt bar được hút độc lập.

---

4) Kết cấu – xây thô – hoàn thiện (định hình “chất” không gian)

• Vách ngăn: gạch / khung xương thạch cao / gỗ.

• Trần: thạch cao / black ceiling (để lộ ống kỹ thuật, sơn đen).

• Sàn: gạch / SPC / bê tông mài / microcement (chống trượt khu ướt).

• Tường: bả–sơn / giấy dán / ốp gỗ–lamri / gạch thẻ.

• Quầy bar: ốp đá/gạch thẻ/gỗ kỹ thuật.

• Cửa–khung kính/nhôm, khóa, rèm.

• Âm học: panel tiêu âm (đặc biệt trần cao, mặt kính lớn).

---

5) Mộc & joinery (xưởng hay module)

• Quầy bar (khung gỗ/thép; mặt đá/solid surface), tủ dưới chậu, kệ cốc–kệ hạt, tủ POS.

• Quầy bánh/tủ trưng bày, line tray khách.

• Backdrop/ốp tường trang trí, băng ghế built-in.

• Vật liệu: MDF HMR + phủ (Melamine/Laminate/PET), veneer/gỗ tự nhiên; chống nước chân đế khu ẩm.

---

6) FF&E (nội thất rời)

Bàn ghế (gỗ/kim loại/nhựa), sofa nỉ/da, bàn cao–ghế bar; đèn trang trí, thảm, gương, cây xanh, decor.

---

7) Thiết bị quầy bar (không tính vào “nội thất” nhưng quyết định layout & MEP)

• Espresso 1–2 group, grinder (main + backup), lọc nước, softener.

• Tủ mát/đông, máy rửa ly undercounter, máy đá, lò/airfryer (nếu có).

• Chậu đôi, vòi xịt, khay rửa tay, kệ treo.

• POS, ngăn kéo tiền, máy in bếp, màn hình order.

---

8) Biển bảng – mặt tiền – signage

Hộp đèn, chữ nổi (mica/inox), sơn/ốp façade, khung treo, đèn rửa tường; lưu ý giấy phép bảng hiệu (tòa nhà/quận).

---

9) Hồ sơ – giấy phép – BQL

Bản vẽ xin phép cải tạo, PCCC (khi yêu cầu), quy định BQL (tiền cọc, giờ thi công); các chi phí ẩn: đổ xà bần, vệ sinh, bảo vệ, thẻ thi công, test PCCC, nghiệm thu điện nước.

---

10) Tiến độ & nguồn lực

Chuỗi chuẩn: thiết kế → duyệt mẫu → sản xuất mộc → thi công hiện trường → lắp FF&E → test & bàn giao.
Phát sinh có thể gặp: phụ thu night shift, rủi ro mưa/lũ, thiếu vật tư (đá, phụ kiện, đèn).

---

11) Dự phòng & trượt giá

• Contingency 7–12% tổng ngân sách (điện nước ẩn, sửa tường cũ, thêm ổ cắm…).

• Dự phòng trượt giá vật tư (đá, gỗ, đèn nhập).

---

12) Cơ cấu ngân sách tham khảo

• Xây thô & hoàn thiện: 30–40%

• Mộc/Joinery (quầy bar, tủ, ốp): 25–35%

• MEP (điện–nước–điều hòa–thông gió): 15–25%

• FF&E (bàn ghế, đèn trang trí, decor): 10–20%

• Signage/facade: 5–10%

• Thiết kế/giám sát/QAQC & contingency: 5–10%

---

PHẦN 2 — Ước tính chi phí & gợi ý vật liệu theo 3 trường hợp

Trường hợp 1: Mặt bằng thô → fit-out full (chưa gồm máy móc F&B)

• Ngân sách thấp: 5 – 7 triệu/m²

• Tầm trung: 8 – 10 triệu/m²

• Ốp đặc thù/mộc phức tạp: 12 – 18+ triệu/m²

Vật liệu gợi ý

A. Ngân sách thấp (ưu tiên giá & tiến độ)

• Mộc: hệ Ba Thanh, thùng MDF HMR, Melamine tông gỗ sáng (bề mặt sần che xước).

• Mặt bar: Inox/đá chống ố – chống ẩm (không nên tiết kiệm).

• Sàn: gạch men (ổn định – chống trượt) cho khu lưu thông dày.

• Tường/Trần: sơn 2–3 lớp; nhấn gạch thẻ/xi măng tiết chế.

• Đèn: downlight/track phổ thông + LED 3000–3500K.

• MEP: điện 1 pha đủ tải máy pha–xay; lọc nước cơ bản.

B. Ngân sách tầm trung (bền & vận hành êm)

• Mộc: nâng An Cường phủ Melamine; khu va chạm dùng Laminate HPL; điểm nhấn Acrylic tiết chế.

• Mặt bar: Compact/đá nhân tạo khu ướt; HPL khu khô.

• Sàn: SPC (chống nước) / porcelain khu ướt; có thể dùng engineered wood cho khu khách.

• Ánh sáng – âm học: driver tốt, dimming + CCT 2700–4000K; panel tiêu âm cục bộ.

• MEP: tách line cho máy pha/điều hòa; softener + lọc nước; thiết kế thoát mùi.

Ví dụ hạng mục thường gặp (tầng 1)

• Phần thô: tháo dỡ tường WC; điện âm tường (dây–ống–công); ổ 3 chấu; chống thấm khu bar; LAN; trần sơn đen lộ ống; bả–sơn; cán sàn phẳng; ốp lát gạch; ốp cầu thang.

• Nội thất – điện đèn: quầy bar (MDF HMR + Melamine/HPL), mặt đá, gạch ốp, chậu rửa, kệ treo, LED hắt quầy, đèn thả, chiếu sáng chung, cửa quầy (kính/nhôm).

• Khu khách & ngoài trời: bàn ghế, rèm, đèn; dù che nếu có sân.

---

Trường hợp 2: Mặt bằng đã có sẵn (cần cải tạo) → hoàn thiện

(Chưa gồm máy móc F&B)

• Ngân sách thấp: 3,5 – 5,5 triệu/m² (makeover nhanh, giữ hiện trạng tối đa)

• Tầm trung: 5,5 – 8,5 triệu/m² (thay mộc chính, đèn tốt, chỉnh MEP)

A. Ngân sách thấp (tối đa hóa hiện trạng)

• Mộc: giữ tủ/kệ chắc; bổ sung phần thiếu bằng MDF HMR + Melamine.

• Mặt bàn: HPL mới phủ lên khung cũ; thay nẹp cạnh.

• Sàn: giữ sàn; nếu loang màu, phủ SPC 4–5mm chạy qua.

• Tường/Trần: sơn lại tông sáng; decal/laminate mảng nhấn.

• Đèn: đổi bóng/chóa; thêm strip LED quầy.

• MEP: thêm line riêng máy pha; lọc nước cơ bản.

B. Ngân sách tầm trung (đồng bộ thẩm mỹ – công năng)

• Mộc: thay quầy/kệ chính bằng MDF HMR + Laminate HPL; cánh hay đóng/mở dùng Laminate; Acrylic điểm nhấn nhỏ.

• Sàn: SPC toàn bộ khu khách (bền – chống nước – thi công nhanh).

• Tường/Trần: panel laminate/lam gỗ nhấn; tiêu âm cục bộ.

• Đèn: tracklight CRI cao; dimming & CCT theo từng “scene”.

• MEP: nâng CB–dây dẫn; softener; chỉnh thoát sàn–bẫy mùi.

Phát sinh thường gặp: tháo dỡ/xử lý nền cũ; chống thấm WC; chỉnh điện–nước. Với tòa nhà lâu đời/thiếu hồ sơ kỹ thuật, rủi ro ẩn cao dù đã khảo sát.

---

Trường hợp 3: Bàn ghế (FF&E) – tách riêng để nâng cấp linh hoạt

Seat cost tham khảo

• Bàn + ghế đơn (indoor): 1,2 – 3,5 triệu/chỗ

• Băng ghế banquette custom: 2,0 – 5,0 triệu/m dài

• Bàn cao + ghế bar: 1,8 – 4,0 triệu/chỗ

• Outdoor: +15–30% so với indoor (chống ẩm/UV)

Vật liệu theo ngân sách

• Tiết kiệm – indoor: khung sắt sơn tĩnh điện + mặt HPL; ghế Melamine tông sần.

• Tiết kiệm – outdoor (có mái): thép sơn tĩnh điện + mặt compact; nệm vải chống thấm cơ bản.

• Tầm trung – indoor: chân gỗ/kim loại chắc; mặt compact/đá nhân tạo khu dễ đổ nước; ghế đệm bọc vải dễ vệ sinh.

• Tầm trung – outdoor: nhựa giả mây/nhôm + nệm vải outdoor; mặt compact/gỗ nhựa.

Ví dụ ngân sách theo sức chứa

• 30 chỗ: ~ 45 – 90 triệu

• 50 chỗ: ~ 75 – 160 triệu

• 80 chỗ: ~ 120 – 260 triệu

---

13) Bộ câu hỏi nên chuẩn bị khi hỏi giá

• Mặt bằng thô hay đã có sẵn MEP hoạt động? Có bản vẽ hiện trạng?

• Công suất điện (kW) & danh mục thiết bị bar dự kiến?

• Sàn bar có thoát sàn & chống thấm chưa?

• Điều hòa trung tâm hay lắp mới? Có gió tươi?

• Thi công ban đêm? Phí BQL, phí vận chuyển, đổ rác?

• Vật liệu chính 2 phương án: tiết kiệm vs. trung cấp (ví dụ MDF HMR + Melamine vs. Laminate/PET + đá/solid surface).

• Bảo hành từng hạng mục (mộc, sơn, điện nước, thiết bị)?

• Lịch thanh toán (đặt cọc/xưởng/hoàn thiện/bàn giao)?

• Thời gian thi công tổng (calendar days) & thời gian sản xuất xưởng?

• Hồ sơ nghiệm thu/as-built có bao gồm?

---

14) “Bẫy” làm đội chi phí (hãy tránh)

• Chưa chốt thiết bị bar → phải đi lại điện–nước.

• Bỏ qua chống thấm & dốc sàn khu bar/WC → phải tháo làm lại.

• Lạm dụng đèn trang trí/đá đặc biệt khi chưa kiểm tra tải treo/đỡ.

• Không xin giấy phép bảng hiệu → phát sinh tháo lắp.

• Thi công vào giờ cấm ồn, không đặt slot thang hàng → trễ tiến độ & tốn phụ phí.

---

15) Gợi ý cấu trúc BOQ/báo giá nên yêu cầu

Mục lục rõ ràng: Tháo dỡ | Xây thô | Hoàn thiện | MEP | Mộc/Joinery | FF&E | Signage | Phí khác.
Mỗi hạng mục có quy cách – vật liệu – khối lượng – đơn giá – bảo hành; đính kèm bảng mẫu vật liệu (brand/mã), layout & mặt đứng quầy, sơ đồ điện–nước.

---

16) So sánh vật liệu theo ngân sách (để chốt nhanh phương án)

• Tiết kiệm: sàn SPC/porcelain phổ thông; quầy bar ốp gạch thẻ + nẹp; mộc MDF HMR + Melamine; sơn nước nội thất; đèn track/ốp nổi.

• Tầm trung: gạch 600×600/porcelain đá mờ; quầy bar solid surface; mộc MDF HMR + Laminate/PET; nhấn microcement/gỗ kỹ thuật; chiếu điểm + đèn trang trí.

---

5 lưu ý để “giữ bền – vận hành êm”

1. Dán cạnh ABS kín + silicon mép đáy khu ẩm; lau khô ngay khi đọng nước.

2. Dùng HPL cho mặt bàn bar; luôn lót nồi/ấm nóng.

3. Checklist vệ sinh theo ca: backflush máy pha, vệ sinh grinder, bẫy mùi, lọc nước.

4. Bản lề/ray: kiểm tra – siết ốc mỗi quý; chêm chỉnh xệ cánh.

5. Ánh sáng/điều hòa: vệ sinh lưới/lọc; preset scene (sáng – cao điểm – đêm) để tiết kiệm điện.

---

Kết luận

• Mặt bằng thô: chi phí cao/m² nhưng đồng bộ nhất. Muốn tiết kiệm → ưu tiên Ba Thanh + HPL + gạch men; nếu lên tầm trung → An Cường + Laminate/PET + compact/đá nhân tạo kèm dimming/CCT cho ánh sáng.

• Mặt bằng cải tạo: nhanh & tiết kiệm nhưng khảo sát kỹ rủi ro ẩn (thấm, tải điện, nền).

• Bàn ghế: tách ngân sách riêng để nâng cấp theo doanh thu (indoor: HPL/compact; outdoor: compact/nhôm/nhựa giả mây).

---

Liên hệ tư vấn

Bạn đang chuẩn bị mở quán 30–120m² tại TP.HCM và cần báo giá theo 2 phương án vật liệu (tiết kiệm vs. tầm trung)? Gửi layout hiện trạng + danh mục thiết bị bar cho chúng tôi để nhận BOQ minh bạch & timeline chi tiết.